Sunday, December 21, 2008

Foreclosures Florida - Sea parte de un gran negocio



Buenas oportunidades! se asoman para el próximo año, se preparan cualquier cantidad de propiedades que van para remate judicial, es interesante mencionar el aumento de propiedades de playa y condominios de lujo, los cuales fueron adquiridos en tiempos de bonanza económica que vivió nuestro país hace más de un año.

Hoy en día me ha contactado varia gente para quitarse de encima estas deudas, interesante ver como las personas optan por eliminar primero este tipo de lujos.

Si miro desde mi punto de vista de comprador me parecen que vendrán todavía mejores oportunidades de este tipo de condominios.

Quiere tener los mejores réditos este año, forme parte como CO-PROPIETARIO de la única empresa en Costa Rica dedicada a la compra de propiedades en Remate Judicial, el arreglo y su venta.

Es importante resaltar que Forbes Investment Costa Rica S.A., es una empresa dedicada a este negocio, apoyada por un equipo de lujo.

Aproveche

8305- 1190

Wednesday, December 3, 2008

BUSINESS COSTA RICA - INICIA LA VENTA DE ACCIONES DE FORBES INVESTMENT CR

Hoy inicia la venta de las acciones de la empresa Forbes Investment CR S.A., esta es la Compañía creada por Randall Hernández M (Mr. Remate) y Valerie Frank para comprar propiedades, arreglarlas y venderlas.


Esta es la única empresa en Costa Rica dedicada solamente a comprar y negociar este tipo de propiedades, y para tranquilidad de los socios de la compañía este equipo éxitoso de expertos con más de siete años de experiencia será el encargado personalmente de las compras, negociaciones y participación en los remates.


Que es lo que busca esta empresa?


Convertirse en una Compañía que le de los mejores reembolsos de dinero a sus asociados, comprando propiedades en remate judicial, arreglandolas y vendiendolas a precios por debajo del mercado para vender más rápido y darle una rápida retribución a los socios.


La inversión en las acciones de la Compañía, está dirigida a socios que desean participar en una cartera diversificada de bienes y muebles a través de la compra, reparación y venta de estos en remate judiciales o con problemas de pago.

Los socios son capaces de comprender como las técnicas de gestión de propiedades en remate judicial son aplicadas en este caso a objetos del mercado inmobiliario. Las compras tendrán que pasar por un proceso de selección aplicada por Randall Hernández y Valerie Frank.


Es una Compañía dirigida a inversionistas que no requieren liquidez, con un horizonte de inversión a mediano plazo (mínimo seis meses). Principalmente, porque la cartera activa de la Compañía esta conformada por inmuebles que están o van para remate judicial.


Los socios que participan y compran acciones de la sociedad anónima son copropietarios de la Compañía. Además, con periodicidad el fondo repartirá ingresos regulares por concepto de las ventas de las propiedades que hay en su cartera.

Este es el mejor momento para para iniciar, tiempos de crisis para muchos, buenos negocios para nosotros, con la economía en receción lo mejor esta por comenzar!

Unete y forma parte del nuevo club de grandes empresarios!!


Lic. Randall Hernández M
8812-8694

sanhernan@gmail.com



Thursday, November 27, 2008

FORECLOSURES COSTA RICA - POR QUE INVERTIR EN REMATES JUDICIALES YA!!!


Aquí doy algunas razones de por que es un excelente momento para invertir en remates judiciales en Costa Rica:



1. NUEVA LEY DE COBRO JUDICIAL


El 20 de noviembre de 2007, se voto en la Asamblea Legislativa la nueva Ley de Cobro Judicial la cual comenzó a regir seis meses después, es decir a partir del 20 de mayo de este año.

Esta legislación propone un nuevo procedimiento mucho más efectivo y ágil para cobrar a los morosos. Además debido a que la bonanza de bajo desempleo, bajas tasas de interés, dólares baratos, fácil acceso al crédito bajas terminó, el empleo y los ingresos crecen menos, las tasas de interés van al alza y se restringieron las posibilidades de crédito, es posible la cantidad de deudores en problemas aumenten como nunca antes.

Ahora, tras la demanda se le tramita al moroso un autointimatorio en el que se le indica el monto que debe pagar, a la vez que se le brindan 15 días para oponerse. Si este no lo hace o se opone sin fundamentos, el auto-intimatorio adquiere el carácter de sentencia y en cuestión de semanas se puede embargar el salario o rematar las propiedades del deudor. Si el moroso presenta una oposición fundamentada, los jueces llaman a las partes a una audiencia, analizan las pruebas y en el acto dictan sentencia. La duración máxima del proceso sería de tres a cuatro meses.

Los cobros judiciales inclusive abatirán los talones a quienes tengan deudas pendientes con municipalidades, financieras, bancos o con la Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS).

La tecnología ha pasado a ser una protagonista, por ejemplo, los jueces antes debían mandar un oficio al Registro Público o a un banco para pedir que embarguen un bien o cuenta bancaria, pero ahora lo realizan vía electrónica.

También se han creado los Juzgados Especializados de Cobro Judicial. Actualmente solo hay dos; no obstante, en el futuro se planea abrir más, prioritariamente en las cabeceras de provincia. Uno de los que funciona se ubica en San José, el cual tramita los cobros judiciales privados, mientras que en Goicoechea se ven los relacionados con el sector público. En cada juzgado laboran tres jueces y siete auxiliares. En San José se espera tramitar 4.000 expedientes al mes, mientras en Goicoechea 5.000. Ambos resolverán casos sin importar los montos de la deuda.

Las municipalidades aprovecharán la nueva Ley de Cobro Judicial para acelerar el embargo y remate de propiedades a contribuyentes morosos, entre ellas se encuentran la de Alajuela, Desamparados y la de San José que esta en proceso de capacitación de funcionarios encargados de este tema.

Lo importante de estas acciones es que los contribuyentes morosos podrían perder en tres meses sus fincas, casas o locales comerciales por no pagar a tiempo sus impuestos sobre bienes inmuebles, servicios municipales y patentes.

La primera en advertir que recurrirá a la Ley de Cobro Judicial fue la Municipalidad de Desamparados, quien emitió un comunicado de prensa en la que indica que trabajará en recuperar las cuentas por concepto de deudas tributarias por remate judicial. La alcaldesa, Joyce Zürcher, detalló que en ese cantón hay una incapacidad de cobro de ¢3.600 millones e indicó que contrataron abogados externos para aplicar la nueva Ley de Cobro Judicial.

Tuesday, November 25, 2008

HOME FORECLOSURES AND MORTGAGE - UN PANORAMA INCLEÍBLE PARA COMPRAR EN REMATE JUDICIAL



La crisis económica mundial ha cambiado el esquema de bonanza por el que veníamos pasando desde hace dos años, y nuestro país se ha afectado., el alza del dólar, la cantidad de personas que se endeudaron con dólares baratos, el crecimiento de los morosos especialmente los portadores de tarjetas de crédito, el alza de las tasas de interés, el cierre de los créditos por parte de los bancos, el aumento del costo de la vida, la inflación, entre otros, nos hacen esperar tiempos difíciles en donde los remates judiciales aumentaran significativamente

Ha esto hay que sumarle la nueva legislación que existe en este tema, la cual reduce el tiempo del proceso significativamente.

Por esto creo sin temor a equivocarme que jamás nuestro país ha pasado por un mejor momento para comprar propiedades en remate, la inversión no puede ser más segura.

Por eso expongo con datos:

Ø Nueva Ley de Cobro Judicial.
Ø Tasa Básica Pasiva.
Ø Tarjetas de Crédito.

Wednesday, October 29, 2008

FORECLOSURES - MOMENTO HISTÓRICO

Un momento histórico esta a punto de iniciar!

Sí!!!! y lo dice el mejor especialista en remates judiciales en Costa Rica, NO HAY DUDA!! y he comprobado mis presunciones con varios inversionistas nacionales y extranjeros!!

Y por que histórico?

La crisis económica mundial, la repercución de este tsunami en Costa Rica, el alza del dólar y la cantidad de personas que se endeudaron con dólares baratos, el crecimiento de los deudores especialmente los portadores de tarjetas de crédito, el alza de los interéses, el cierre de los créditos por parte de los bancos, el aumento del costo de la vida, la inflación...

UNA NUENA LEY DE COBRO JUDICIAL...QUE LOS HACE MÁS RÁPIDOS Y EFECTIVOS.

RESULTADO....TIEMPOS DUROS PARA LA ECONOMIA!!!

Pero como todo es un tiempo difícil para unos y un momento de BONANZA PARA OTROS...Y ESOS OTROS SOMOS NOSOTROS!!

Por eso creo que estamos en un momento histórico para nuestro país...jamás en la historia de Costa Rica se van a tener tantas propiedades en remate y nunca se ha tenido tal cantidad de opciones para QUE NOSOTROS SALGAMOS DE COMPRAS!!

Yo por mí parte renuncié a mi antiguo y gran trabajo...PARA LOS QUE BUSCAN ESTABILIDAD DICEN QUE ESTOY LOCO...QUE POR QUE NO SIGO HACIENDO LAS DOS COSAS A LA VEZ (mi trabajo como asesor y mi propio negocio de compra y venta de propiedades en remate judicial)!!

Renuncié por que no voy NI LOCO A DEJAR PASAR ESTA OPORTUNIDAD DE HACER DINERO EN GRANDE!...y ocupaba tiempo completo para construr el equipo, el método, la compañía y las herramientas a gran escala.

Los que me conocen saben del patrimonio que he creado a partir de la nada en está area, pero ahora me estoy preparando para entrar en grande con varios inversionistas y tengan por seguro que de nuevo VOY A SER EL MEJOR.

Quieres participar, o vas a ver los toros desde la barrera!!

sanhernan@gmail.com

Monday, October 27, 2008

FORECLOUSURES COSTA RICA- NACE UNA GRAN EMPRESA

Que tal mis amigos!

De nuevo estoy con ustedes después de un corto tiempo acomodandome a mi nueva vida!

Como les había contado la desición que había tomado de dejar mi trabajo para dedicarme al 100% a esto, es un hecho!!!...deje mi puesto como Asesor Legislativo!!..CLARO NO SIN ANTES ENCONTRARME CON "LAS GALLINITAS"...de las que habla Robert Kiyosaki....que como se me ocurría dejar un trabajo con tantos beneficios y tan buen salario, por respeto los escuchaba un ratito y me iba, lo que ellos no saben es que esta por comenzar el mejor momento para hacer negocios en remate judicial, que jamás se haya pasado en Costa Rica...Y YO NO ME VOY A QUEDAR POR FUERA! y esto lo dijo por que en la crisis de 1929, este proceso estaba lejos de ser lo que es ahora.

De verdad esto es lo que me ha dejado PLATA!!!!....SÍ EN MAYÚSCULA!!!...y puedo darme el lujo de subsistir sin mi antiguo puesto.

Pero bueno, Dios es tan grande que me dijo que no iniciaría mi camino solo, y me puso en el camino a Valerie Frank, ella también es la única experta en el tema de los remates-foreclosures en Costa Rica que...MODESTIA APARTE!!...me podría llegar a alcanzar en tiempo y experiencia.

Es interesante como se mueven las cosas de Dios y hoy les puedo asegurar que es la persona perfecta con la cual voy a iniciar este viaje de negocios.

Cual es la idea?

Lo que les hablaba desde hace meses, crear la primera empresa en Costa Rica especializada en comprar propiedades en remate judicial, arreglarlas y venderlas a un costo más bajo que el mercado.


Esta es mi especialidad y así converti mi primer millón de colones (2000) en un verdadero capital, es así como decidí que si ya lo había realizado para mí, por que no hacerlo más grande y con más compras por mes, con más propiedades y más flujo de efectivo para comprar a buen precio, arreglar y vender rápido.

Pero de verdad que cuando me reuní con Valerie para otros temas, sugió la idea del trabajo en equipo, es por eso que los había dejado un rato, el trabajo para conformar la empresa ha sido duro...pero valió la pena, va a nacer una gran empresa, única en esta rama en Costa Rica.

El éxito es nuestro gran aliado, ya lo conocemos!!! y es un gran amigo, así que nada mejor que iniciar una empresa como esta al lado de otra éxitosa...Y LES PUEDO ASEGURAR QUE SOMOS LOS MEJORES CONOCEDORES DEL TEMA EN EL PAÍS...

QUE NOS RESPALDA!!,

La experiencia y las propiedades que hemos adquirido através de los años, fincas, casas, lotes comerciales, edificios, etc.


Y SI QUIERO PARTICIPAR?

Fácil, a partir de el otro mes se comenzarán a verder las primeras acciones de participación por un valor de $20.000, las cuales probablemente van a subir para filtrar soló a los mejores inversionistas.

Así que el que quiera invertir con nosotros bienvenidos sean, los que no, que después no se jalen los pelos quejandosen de esta oportunidad de hacer dinero con los mejores.

Este es el mejor momento, la crisis, los interesés, las ventas de propiedades en Costa Rica, los precios en remate y nuestra experiencia.

Mejor imposible.


sanhernan@gmail.com

Friday, August 8, 2008

FORECLOSURES AND AUCTIONS IN COSTA RICA - EL PROCESO DE NEGOCIACIÓN

Cuando negocio con el dueño de una propiedad?


Sin lugar a dudas solo lo puedes hacer después de análizar legalmente la propiedad en Registro Nacional:




Y luego por supuesto localizando la propiedad...ESTA ES UNA REGLA DE ORO...los que compramos en Remate Judicial estamos bajo el amparo de Santo Tomás...O SEA VER PARA CREER!!..por más bajo que vea un precio...primero localicelo!


Como hablo con los dueños?


Primero que todo debes entender que esta gente tiene una presión muy fuerte, ponte en sus zapatos!...PERDER LA CASA..PENSAR QUE HACER, LA FAMILIA..ETC..esta situación es muy complicada, así que no llegues con prepotencias o haciendote el importante, o queriendo jugar de usurero...por que NO SACAS NADA!..ESO SE HUELE A LEGUAS!


Por eso es muy importante que más bien llegues con una actitud de ayuda, eso sí dejando claro que no prestas plata, y que tampoco vas a comprar a precio de mercado.


Aquí hay algo fundamental..."CONOCER LA LEY", que quiero decir con esto, debes explicarle a las personas que las propiedades se pueden rematar hasta 3 veces...Y LES EXPLICAS LO QUE ESTA EN LA NUEVA LEY QUE TAMBIÉN LES ENVÍO!


ESTO POR QUE?


Fácil, la gente no conoce la Ley, y no se ha dado cuenta de que puede perder la propiedad y además quedarle debiendo todavía al banco!..Y NO ESTAS MINTIENDO ES REAL!.


Aprovechas vez la casa y pides cuanto es lo que debe realmente al banco? Si existe posibilidad de sacarla de remate..cuanto cuesta eso? Si existen otros costos adicionales?.


NUNCA SE NEGOCIA ESE DIA!, le dices que lo vas a pensar ..y así es ...comienzas a sacar en tu casa números, es decir gastos en los que tendrías que incurrir, como el traspaso, el dinero en efectivo, piensa en la posibilidad de dejarte la deuda y darle una diferencia, etc.


Una vez que sacaste las cuantas ahora si! estas listo para negociar antes del remate!


Thursday, August 7, 2008

FORECLOSURES COSTA RICA - OLIMPIADAS - COMO ES EL PROCESO DE REMATE JUDICIAL ?


Lo primero que necesitas es la información de los días, horas, precios bases, matrícula, etc. (ESTA LA PUEDES CONSEGUIR ESCRIBIENDO A: sanhernan@gmail.com ).

El segundo paso es el análisis de la propiedad: De todas las propiedades en remate, escoges lo que yo llamo LAS FINALISTAS !, estas son como 12 o 15 que de verdad te interesan. Y digo esta cantidad por que vamos a pasarlas por un filto y nos van quedando menos!

Este filto es la revisión de cada una, por su matrícula en la página del Registro Nacional de Costa Rica en la siguiente dirección:


Ahí vas a tener una amplia gama de tipos de busquedas, tienes que buscarla por número de finca o concesión, ahí pones la provincia en la que esta localizada la propiedad, el número de finca, si es un condominio pones F donde dice Horizontal (de Filial), si tiene derechos, tienes que analizarlo uno por uno, es decir primero analizas el 001, luego el 002 y así consecutivamente, si solo existe un propietario la finca tendrá un 000, luego pones las letras que te salen escritas y das click en consultar.

Esto te va a dar como resultado un análisis legal de la propiedad, hipotecas, prácticadops, demandas, etc, que pesan sobre la propiedad.

Aquí aplicas tu primer filtro, o sea propiedad muy enrredada SI ESTAS COMENZANDO, SE DESCARTA!

En el estudio de registro aparece el número de plano de catastro, este va a ser fundamental, por tanto vas apuntando el de las propiedades que van quedando.

Aquí pasas al tercer paso: La localización, para esto usamos primero la logíca llamar al 113 y preguntar por las personas a las cuales les rematan, ahí te diran si tiene o no!


Sino aparece el teléfono aplicas uno de los siguientes dos pasos, la profesional o lo que yo llamo "A PIE".
Si estas comenzando es fundamental aprender a buscarla "A PIE", ya que te va a dar destrezas importantes para localizaciones.
"A PIE": le llamo cuando vas a Registro a la Oficina de Catastro, pides los planos que te interesan, los ves y vas a localizar la propiedad, depende del dibujo se hace más fácil, llegas al lugar y vas orientandote poco a poco, te podrías ayudar de un GPS, recuerda que el plano de catastro vienen las coordenadas de ubicación.
"LA PROFESIONAL" ya cuando estes más avanzado la utilizas afiliandote a un sistema llamado:
http://www.datum.net/ , la afiliación es un poco complicada en requisitos y tiempo, pero por lo demás es una herramienta fundamental, aquí encontrarás los datos de toda persona que habita TIQUICIA, lo que importa de aquí son los números de teléfonos y direcciones para ubicarse.

El cuarto paso: LA DECISIÓN, si la de ir a remate o negociar con las personas, Cuando se hace una o la otra?

Vas a remate cuando hay muchos enrredos, hipotecas, prácticados, etc, esto porque cuando la propiedad sale de remate SALE NUEVECITA SIN UNA MANCHA, COMO VUELTA A NACER.

Vas a negociar cuando el remate es por una o dos hipotecas con el mismo banco y la persona que se le esta rematando esta dispuesta a negociar la deuda con uno.

El proceso de negociación es de cuidado, volveremos hablar de el en otro momento, como el proceso propio del remate.

Saludos!

Saturday, August 2, 2008

FORECLOSURES IN COSTA RICA- PUBLICACIÓN DE TICO TIMES


Que tal amigos (as):

Esta semana estoy de placemes, El Tico Times del 25 de Julio le dedico una página del suplemento REAL ESTATE AND CONSTRUCCION ESPECIAL SECTION, al asunto de los Remates Juduciales, y habla sobre este servidor y como inicié en este campo.

Es un honor para mi este reportaje y hace que me sienta en la responsabilidad de dar lo mejor de mi, e ir pensando en crear una empresa que se de a los afiliados y les haga más fácil la compra de una propiedad.

Mi agradecimiento a Leslie Friday, reportera que preparo el artículo y gracias por su recomendación a visitar esta web y buscar su oportunidad.

Como les dije, vienen grandes cosas para todos los afiliados a los cuales también les agradezco la confianza, y es por ellos que creo en la profesionalización del servicio, estoy estudiando varias ofertas para asociarme con algunas empresas, CLARO SIEMPRE Y CUANDO ESTO NO AFECTE A LOS CLIENTES DEL SERVICIO!

Saludos!

SI QUIERES TODA LA INFORMACIÓN DE LOS REMATES JUDICIALES ESCRIBEME A :

sanhernan@gmail.com

Friday, July 25, 2008

JUDICIAL AND BANKING AUCTIONS IN COSTA RICA. - LO NUEVO PARA LOS AFILIADOS



Que tal mis buenos (as) amigos (as):


A decir verdad este asunto de los blog no lo conocía bien, pero la verdad es que me ha dado una nueva perspectiva del poder de la internet.


A pesar de tener tres meses en línea el blog ha registrado más de 5000 entradas lo cual para mí es un verdadero éxito, entre las cosas buenas que vienen esta las RECOMENDACIONES DE LA SEMANA, aquí voy a escribir y orientar sobre opciones que me llegan de personas que estan dispuestas a negociar antes de remate.


También yo mismo me voy a encargar de hacer algunas recomendaciones personales sobre opciones en remate especialmente de casas, esto debido al gran auge de personas que necesitan urgentemente una casa.


También viene una página especializada en este tema y más opciones para adquirir propiedades.

Saludos!!

Friday, July 18, 2008

REAL ESTATE COSTA RICA - ALGUNAS PREGUNTAS QUE ME HACEN!

Que tal, hoy responderé varias preguntas que me han hecho!


1-HACE CUANTO OFRECE ESTE SERVICIO? Este servicio lo ofrezco hace dos años, pero hasta ahora el público corriente y mortal tiene acceso a esta información, con un blog como respaldo de orientación y consulta de dudas. Además tengo más de 5 años de experiencia en Remates Judiciales y para mi es la mejor forma invertir y multiplicar mi dinero.

2- CUANTOS AFILIADOS TIENE?
En este momento solo 10, yo no soy comisionista ni vendo propiedades (AUNQUE SOY CORREDOR AFILIADO POR MEDIO DE MI EMPRESA)...esto lo hago por hobby y pasión...me encanta este tema. La mayoría de la gente quiere todo en bandeja de plata pero no quiere pagar lo justo, entonces mejor yo me dedico a comprar lo mío y a enseñar a los que realmente quieren incursionar en este tema...y de una vez ni me estreso.

3- SUS FUENTES SON INTERNAS?


No! tengo fuentes externas y por eso los remates me llegan a mi primero antes que a cualquier lado!

4- Con la nueva ley se pueden presentar nulidades para retrazar el remate?


Ahora según la nueva ley las nulidades se quedaron por fuera (por decirlo así), por que el remate no se puede estar paralizando (COMO ANTES)...ahora la única forma es que a partir de un careo con el juez y el abogado se presenten prubas DE PESO...caso contrario no.


Antes un proceso de remate podía durar hasta un año, ahora se tarda entre dos y tres meses y te rematan la propiedad, por eso hasta las municipalidades dieron un ultimatum a la gente que sino paga le rematen la propiedad.

5- Cual es el secreto para participar en los remates?


El secreto es el análisis de los remates, lo primero que tienes que aprender es analizar la información y a partir de ahí darte cuenta que es mejor, ir al remate o ir a buscar los dueños y negociar con ellos.

Estos son temas delicados y no vas a ir a negociar sin saber como esta la situación legal del bien, y además hay que conocer a fondo cuanto es el total que ellos le deben al banco (incluyendo las costas de los abogados), aparte de esto debes incluir el gasto de contratar al abogado para que tre haga el traspaso y todo esto se incluyen como gastos.

Como te dije la diferencia en los remates esta en el análisis, sin este mejor no hacer nada.


Saludos!!

Tuesday, July 15, 2008

REAL ESTATE COSTA RICA - LOS MEJORES REMATES DEL 15 DE JULIO

LIBERIA, GUANACASTE


Que tal mis amigos:


Les presento las mejores ofertas de remates del día de hoy.



  1. Una casa en San Sebastián por un monto de 14 millones!!! y 131 m2 de terreno, DONDE COMPRA ESO!!

  2. Un terreno para condominio en Lagunilla de Heredia por un monto de 10.3 millones y 291 m2!!! PREGUNTE EN CUANTO ANDA UN TERRENO ASÍ !!!

  3. Un estimado amigo compro en remate judicial un bote de estos y ahora lo alquila!! Por menos de 700.000 ESO NO SE CONSIGUE EN ESTE PAÍS!!

  4. Un terreno en Liberia por 2.5 millones de 160m2....ESTE ES UN PRECIO INCREÍBLE!!



HORA:11:00a.m.
DÍA: 15-jul-08
PRECIO BASE: 14,000,000
GRAVÁMENES: LIBRE DE GRAVAMENES HIPOTECARIOS PERO SOPORTANDO SERVIDUNBRE TRASLADADA
MATRÍCULA: 296772-000
ES: TERRENO PARA CONSTRUIR CON UNA CASA
DISTRITO: SAN SEBASTIAN
CANTÓN: SAN JOSE
PROVINCIA: SAN JOSE
MIDE: 131
REMATA: MUTUAL CARTAGO DE AHORRO Y PRESTAMO.
CONTRA: LUIS EDGARDO CALVO CASTELLON.
EXPEDIENTE: 8-000683-0640CI
LUGAR: JUZGADO CIVIL DE CARTAGO

HORA: 9:15A.M.
DÍA: 15-jul-08
PRECIO BASE: 10,300,000
GRAVÁMENES: LIBRE PRIMERA VEZ
MATRÍCULA: F041760-000
ES: TERRENO FINCA FILIAL 10, APTA PARA CONSTRUIR QUE SE DESTINA A USO HABITACIONAL LA CUAL PODRA TENER UNA ALTURA MAXIMA DE DOS PISOS.
DISTRITO: ULLOA (LAGUNILLA DE HEREDIA)
CANTÓN: HEREDIA
PROVINCIA: HEREDIA
MIDE: 291
REMATA: MUTUAL CARTAGO DE AHORRO Y PRESTAMO
CONTRA: WILBERT ANTONIO MARIN ROJAS
EXPEDIENTE: 08-000368-0640CI
LUGAR: JUZGADO CIVIL DE CARTAGO

HORA: 10:A.M.
DÍA: 15-jul-08
PRECIO BASE: 666,113,00
GRAVÁMENES: LIBRE
MATRÍCULA: P-7715
QUE ES: UNA EMBARCACIÓN- DENOMINADA LA CAREI , MATERIAL DE CASCO FIBRA DE VIDRIO, CUYAS DIMENSIONES SON, ESLORA 6,18 METROS, MANGA 1,84 METROS, CON UN MOTOR FUERA DE BORDA, MARCA MARINER DE 30 HP, SERIE OG 600922 , GASOLINA
REMATA: BANCO POPULAR Y DE DESARROLLO COMUNAL
CONTRA: LUIS ANGEL VILLALOBOS CORTES
EXPEDIENTE: 03-100604-0417CI-4
LUGAR: JUZGADO CIVIL DE PUNTARENAS

Hora: 9:00A.M.
DÍA: 15-jul-08
PRECIO BASE: 5,000,000
GRAVÁMENES: LIBRE
MATRÍCULA: 87907-000
ES: NATURALEZA SOLAR PARA CONSTRUIR.
DISTRITO: CARTAGO OCCIDENTAL
CANTÓN: CARTAGO
PROVINCIA: CARTAGO
MIDE: 179 M2
REMATA: ASOCIACION SOLIDARISTA DE EMPLEADOS DE TABACALERA COSTARRICENSE S.A. Y AFINES A.S.E.M.T.A.C.O.
CONTRA: CESAR QUIROS ORTEGA Y RIGOBERTO QUIROS LEANDRO
EXPEDIENTE: 08-000560-183CI
LUGAR: JUZGADO CUARTO CIVIL DE MAYOR CUANTIA , SAN JOSE


HORA: 10:30A.M.
DÍA: 15-jul-08
PRECIO BASE: 1,855,063
GRAVÁMENES: LIBRE DE GRAVAMENES PERO SOPORTANDO CONDICIONES , PROHIBICIONES, RESERVAS Y RESTRICCIONES ANOTADAS
MATRÍCULA: 410020-000
ES: TERRENO PARA CONSTRUIR CON UNA CASA Y LOTE
DISTRITO: SAN ISIDRO
CANTÓN: PEREZ ZELEDÓN
PROVINCIA: SAN JOSE
MIDE: 561
REMATA: ASOCIACION ADRI
CONTRA: CARLOS LUIS GAMBOA GAMBOA Y OTRA
EXPEDIENTE: 08-000481-181CI-
LUGAR: JUZGADO SEGUNDO CIVIL DE MAYOR CUANTIA DE SAN JOSE

HORA: 1:30P.M.
DÍA: 15-jul-08
PRECIO BASE: 2,243.525
GRAVÁMENES: LIBRE DE GRAVAMENES PERO SOPORTANDO RESERVAS Y RESTRICCIONES.
MATRICULA: 117582-001
ES: TERRENO PARA CONSTRUIR
DISTRITO: LIBERIA
CANTÓN: LIBERIA
PROVINCIA: GUANACASTE
MIDE: 160
REMATA: FUNDACION PARA LA VIVIENDA RURAL COSTA RICA – CANADA
CONTRA: JUNIOR ALVARADO ORDOÑEZ
EXPEDIENTE: 08-000462-1044-CJ
LUGAR: JUZGADO ESPICIALIZADO DE COBRO , PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSE.

Thursday, July 10, 2008

COSTA RICA REAL ESTATE AUCTIONS - CUAL ES LA CIENCIA DEL NEGOCIO DE LOS REMATES JUDICIALES -



Cual es la ciencia de este negocio?


La ciencia de las compras de propiedades en remate judicial es fácil!!!:


1- Obtener la información, la cual no es fácil de conseguir si lo que quiero son las primisias!!..pero si se encuentra!!


2- No ir al remate!!...negociar antes de!!!


3- Paciencia, en algún momento alguien que tiene lo que quieres será rematado


4- Que la propiedad valga la pena...NO PORQUE ESTA EN REMATE ES UN NEGOCIAZO!!


5- Tener efectivo, puede que no sea mucho pero si es importante contar con ello.


6- Llegar a un precio razonable!!...es decir no tratar de asfixiar a la pobre gente que le estan rematando...pero tampoco le debes crear expectativas de que usted les va a prestar el dinero...por que si ni siquiera lograron pagar esa deuda...MENOS TE VAN A PAGAR LA TUYA!!.
SI ESTAS DECIDIDO A APRENDER A PARTICIPAR EN LOS REMATES JUDICIALES Y QUIERES LA ACTUALIZACIÓN COMPLETA DE ESTOS ESCRIBE A :

Tuesday, July 1, 2008

COSTA RICA REAL ESTATE- EL NEGOCIO DE LOS BANCOS!!



Varias personas me han dicho que si es mejor comprar los terrenos que los bancos anuncian en el períodico con un 20% de entrada y un 80% financiado.




En primer lugar estos terrenos anunciados estuvieron en remates anteriores y fueron adjudicados al banco. Este a su vez saca un anuncio y vende el mismo terreno rematado. Pero miren que interesante si comparo el precio de de adjudicación de la propiedad y el de venta actual hay direrencias hasta de 250% en los valores.




Por que así, que quieres que te diga es un negocio y el banco no va a vender una propiedad en un precio menor a la del mercado, recuerda el 20% 80%. Y por supusto el cobro de los gastos en los que incurrieron.




Por eso la proxima vez que piense QUE EL BANCO NOS HACE UN GRAN FAVOR VENDIENDONOS ESAS PROPIEDADES A ESOS PRECIOS!!! UBIQUESE!!!!OK!




SI QUIERES LA INFORMACIÓN ACTUALIZADA DE TODOS LOS REMATES JUDICIALES Y BANCARIOS QUE HAY EN COSTA RICA, ESDCRÍBEME:








Saludos mis amigos!!

Thursday, June 26, 2008

AUCTIONS COSTA RICA- REAL ESTATE-REFORMAS DE LEY


ARTÍCULO 36.- Reformas

Refórmase la Ley orgánica del Poder Judicial, en las siguientes disposiciones:

a) El inciso 1) del artículo 95, cuyo texto dirá:
“Artículo 95
[...]

1) De los recursos de apelación que procedan contra las resoluciones de los juzgados civiles. También conocerán de las apelaciones provenientes de los juzgados especializados en el cobro de obligaciones dinerarias. Si el proceso es de menor cuantía será conocido por un integrante del tribunal como órgano unipersonal.
[...]”

b) El inciso 1) del artículo 105, cuyo texto dirá:
“Artículo 105
[...]

1) De los procesos de mayor cuantía, excepto de los que correspondan al juzgado contencioso-administrativo y civil de hacienda, agrario o juzgado especializado en cobro de obligaciones dinerarias.
[...]”

c) El inciso 1) del artículo 115, cuyo texto dirá:
“Artículo 115
[...]

1) De los procesos monitorios, hipotecarios y prendarios de menor cuantía, excepto de los que correspondan a los tribunales especializados.
[...]”


QUIERES TENER A TU ALCANCE TODOS LOS REMATES JUDICIALES Y BANCARIOS DE COSTA RICA?


ESCRIBEME A:


Wednesday, June 25, 2008


CAPÍTULO V
DISPOSICIONES FINALES

ARTÍCULO 32.- Autorización para especializar tribunales

Autorízase a la Corte Suprema de Justicia para que especialice tribunales, en primera y segunda instancia, para el cobro de obligaciones dinerarias, en cada circuito judicial donde se requieran. Asimismo, podrá designar uno o varios tribunales con funciones cobratorias específicas.


ARTÍCULO 33.- Cobro por medios tecnológicos

Facúltase a la Corte Suprema de Justicia para que implemente el uso de los sistemas tecnológicos en los procesos referidos en esta Ley, siempre que se garantice el debido proceso y la seguridad de los actos procesales.


ARTÍCULO 34.- Expediente electrónico

Las gestiones, resoluciones y actuaciones del proceso, darán lugar a la formación de un expediente ordenado secuencial y cronológicamente, el cual se formará, consultará y conservará por medios tecnológicos. Se autoriza al Poder Judicial para que disponga cómo se formarán los expedientes y se respaldarán los actos procesales.


ARTÍCULO 35.- Oralidad

Las audiencias deberán ajustarse al principio de oralidad. La expresión oral será el medio fundamental de comunicación. Solo serán escritos los actos autorizados expresamente por esta Ley y los que por su naturaleza deban constar de esa forma. En caso de duda entre la aplicación de la oralidad y la escritura, el tribunal escogerá siempre la oralidad.


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Tuesday, June 24, 2008

AUCTIONS COSTA RICA- REAL ESTATE- NUEVA LEY ART 26



OJO A ESTOS ARTICULOS QUE SON IMPORTANTISIMOS!!


ARTÍCULO 26.- Remate insubsistente

Si el mejor oferente no consigna el precio dentro del plazo señalado, el remate se tendrá por insubsistente. El treinta por ciento (30%) del depósito se entregará a los ejecutantes como indemnización fija de daños y perjuicios, y el resto en abono al crédito del acreedor ejecutante de grado preferente. Cuando haya varios acreedores ejecutantes de crédito vencido, el monto correspondiente a daños y perjuicios se girará a todos por partes iguales. Declarada la insubsistencia de la subasta, se ordenará celebrarla nuevamente y el depósito para participar será la totalidad de la base.


ARTÍCULO 27.- Aprobación, protocolización y cancelación de gravámenes y puesta en posesión

Celebrado el remate y habiéndose cumplido todos los requerimientos legales, el tribunal lo aprobará. En la resolución que lo apruebe, se ordenará cancelar las inscripciones o anotaciones relativas al crédito de grado superior vencido que se ejecuta y las inferiores de este, así como las que consten en la certificación base de la subasta y las que se hayan anotado después. Asimismo, el tribunal autorizará la protocolización pertinente y ordenará la entrega del bien.

ARTÍCULO 28.- Liquidación del producto del remate

El producto del remate será liquidado en el orden siguiente:

a) Costas.
b) Gastos de cuido, depósito, administración y mantenimiento, desde el día del embargo hasta la firmeza del remate. El deudor no podrá cobrar honora­rios ni gastos, si hubiera sido el depositario de los bienes rematados. En ese mismo supuesto, el ejecutante solo podrá cobrar los gastos de conservación.
c) Pago de intereses y capital, atendiendo el orden de prelación, cuando existan varios acreedores. Si alguno no se presenta y el remate no se ha celebrado soportando su gravamen, se reservará lo que le corresponda.
d) El remanente será entregado al deudor, salvo si existe algún motivo de impedimento legal.


ARTÍCULO 29.- Impugnación del remate

El remate y la actividad procesal defectuosa que se haya producido antes o durante la celebración, solo serán impugnables mediante los recursos que quepan contra la resolución que lo aprueba. La nulidad podrá alegarse con posterioridad a la resolución que lo aprueba, por la vía incidental, únicamente cuando se sustente en una de las causales por las cuales es admisible la revisión. Dicho incidente será inadmisible, si se plantea después de tres meses posteriores al conocimiento de la causal, del momento en que el perjudicado debió conocerla o pudo hacerla valer.

ARTÍCULO 30.- Puesta en posesión

Aprobado el remate por resolución firme, sin más trámite, al adjudicatario se le pondrá en posesión del bien por medio de la autoridad administrativa, con aplicación de lo dispuesto en materia de ejecución de sentencia. A solicitud del interesado, de ser necesario, la puesta en posesión se hará directamente por el tribunal o, en su caso, mediante comisión a otra autoridad judicial. De promoverse algún incidente para impedir esa actuación, se rechazará de plano, cuando sea evidente su improcedencia, sin recurso alguno.


ARTÍCULO 31.- Recurso de apelación

Sin perjuicio de lo dispuesto en otras disposiciones, únicamente tendrán recurso de apelación, dentro del tercer día, las resoluciones que:

a) Aprueben o imprueben la liquidación de los intereses o las costas.
b) Ordenen el levantamiento de embargos.
c) Denieguen el embargo.
d) Ordenen el remate.
e) Aprueben el remate.
f) Declaren insubsistente el remate.
g) Resuelvan sobre la liquidación del producto del remate.
h) Se pronuncien sobre el fondo de las tercerías.

Monday, June 23, 2008

AUCTIONS COSTA RICA- REAL ESTATE - NUEVA LEY DE REMATES


ARTÍCULO 22.- Suspensión del remate

El remate se suspenderá por solicitud del acreedor o de todos los acreedores ejecutantes apersonados. También se suspenderá, cuando cualquier interesado deposite, a la orden del tribunal, una suma que cubra la totalidad de los extremos reclamados, incluidas las costas. Cuando la suma depositada sea evidentemente insuficiente, no se suspenderá el remate. Si hay duda, se realizará sujeto a que, determinada la suma faltante, el interesado cubra la diferencia dentro del quinto día, en cuyo caso se dejará sin efecto.

ARTÍCULO 23.- Remate

El remate solo podrá verificarse cuando hayan transcurrido ocho días, contados desde el día siguiente de la primera publicación del edicto y la notificación a todos los interesados. Si antes de efectuarse el remate se presenta oposición, incidente o gestión para suspen­derlo, la subasta se llevará a cabo y se advertirá a los interesados que el resultado de esta quedará sujeto a lo que se resuelva. El remate será presidido por un rematador o por el auxiliar judicial que se designe, sin perjuicio de la intervención del juez. El día y la hora señalados, el pregonero anuncia­rá el remate y leerá el edicto en voz alta; quien preside pondrá en conocimiento de los asistentes las posturas y las mejoras que se hagan, dará por terminado el acto cuando no haya quien mejore la última postura y adjudicará el bien al mejor postor. No se admitirán ofertas que no cubran la base.

El postor deberá depositar el cincuenta por ciento (50%) de la base, en efectivo, mediante entero bancario, a la orden del tribunal, o cheque certificado de un banco costarricense y señalar medio para atender notificaciones. Si en el acto del remate, el comprador no paga la totalidad de lo ofrecido, deberá depositar, dentro del tercer día, el precio total de su oferta; de no hacerlo, la subasta se declarará insubsistente.

De todo lo actuado se levantará un acta, la cual será firmada por el rematador, el comprador, las partes y sus abogados. Si el comprador no puede hacerlo, se consignará esa circunstancia.

El acreedor que tenga derecho preferente de pago, no estará obligado a hacer un depósito para participar, siempre que la oferta sea en abono a su crédito, el que para este efecto se fija en el capital más el cincuenta por ciento (50%). Si ofrece una suma que supere su crédito, deberá depositar para participar. Si el monto ofrecido supera lo adeudado, una vez aprobada la liquidación final se le prevendrá depositar la diferencia dentro del tercer día. Si no lo hace, el remate se declarará insubsistente.


ARTÍCULO 24.- Presentación de los bienes y celebración del remate en el lugar donde estos se encuentren

Para efectos de remate, el tribunal podrá ordenar a quien tenga los bienes en su poder, la presentación de estos, a fin de inspeccionarlos o para que los postores los tengan a la vista. Si por su naturaleza no pueden ser trasladados, la inspección podrá disponerse en el lugar donde se hallen, y cuando se considere pertinente, a solicitud del acreedor, el remate se verificará, en el lugar en que estos se encuentren. Cuando haya ocultación de los bienes o negativa para ponerlos a disposición del tribunal, cuando este lo ordene, se pondrá en conocimiento de la autoridad penal competente.

ARTÍCULO 25.- Remate fracasado

Si en el primer remate no hay postor, se darán diez días hábiles para realizar el segundo remate; la base se rebajará en un veinticinco por ciento (25%) de la original. Si para el segundo remate no existen oferentes, se celebrará un tercer remate dentro de diez días hábiles. El tercer remate se iniciará con un veinticinco por ciento (25%) de la base original y en esta el postor deberá depositar la totalidad de la oferta. Si para el tercer remate no hay postores, los bienes se tendrán por adjudicados al ejecutante, por el veinticinco por ciento (25%) de la base original.

Thursday, June 19, 2008

COSTA RICA REAL ESTATE AUCTIONS




OJO A ESTO!!
ES LO MÁS IMPORTANTE DE LA NUEVA LEY DE COBRO JUDICIAL


CAPÍTULO IV

REMATE

ARTÍCULO 21.- Actos preparatorios del remate

21.1 Concurrencia de acreedores sobre el mismo bien
Todos los acreedores embargantes o con garantía real, deberán gestionar el pago de sus créditos, en el proceso en el cual se haya efectuado primero la publicación del edicto de remate del bien que les sirve de garantía. De plantearse una nueva ejecución sobre el mismo bien, el tribunal ordenará suspender el proceso nuevo, tan pronto llegue a su conocimiento la existencia de la ejecución anterior.

Todos los acreedores apersonados, incluso los embargantes que hayan obtenido resolución al ordenar el remate, podrán impulsar el procedimiento.

21.2 Solicitud de remate
Con la primera solicitud de remate, el ejecutante deberá presentar la certificación del Registro respectivo, en la que consten los gravámenes, los embargos y las anotaciones que pesen sobre los bienes. Esa documentación no se requerirá para posteriores solicitudes; no obstante, el ejecutado o cualquier interesado podrá demostrarle al tribunal cualquier modificación.

21.3 Base del remate
La suma pactada por las partes servirá como base para el remate. En defecto de convenio, a elección del ejecutante, servirá de base el monto que se determine mediante avalúo pericial o el valor registrado, cuando los bienes tengan asignado un valor tributario o fiscal actualizado en los últimos dos años. En los demás casos se procederá al avalúo, el cual será realizado por expertos de la lista oficial, salvo el caso de inopia absoluta o relativa. Si los bienes por subastar soportan gravámenes, la base siempre será la establecida para la garantía de grado preferente vencida. En las ejecuciones sobre bienes sujetos a concurso, la base siempre se establecerá mediante avalúo pericial.

21.4 Orden de remate y notificaciones
Si la solicitud es procedente, el tribunal ordenará el remate e indicará el bien por rematar, las bases, la hora y la fecha. Previendo la posibilidad de una tercera subasta, en esa misma resolución se hará el señalamiento de la hora y la fecha para esta.


Si el bien se vende en concurso o quiebra, o por ejecución en primer grado, el remate se ordenará libre de gravámenes. Si la venta es por ejecución de un acreedor de grado inferior, se ordenará soportando los gravámenes anteriores de condición no cumplida o de plazo no vencido; pero, si los créditos anteriores son ya exigibles, también se ordenará libre de graváme­nes, y el precio de la venta se aplicará al pago de los acreedores, según el orden de sus respectivos créditos.

Si de la documentación presentada se desprende la existencia de gravámenes o anotaciones, se notificará a los terceros adquirentes, acreedores o anotantes anteriores al embargo o a la anotación de la demanda, cuando proceda, para que, en el plazo de ocho días, se apersonen a hacer valer sus derechos. Cuando alguna de esas personas no sea encontrada, podrá notificársele por medio de un edicto, el cual se publicará una vez en el en un diario de circulación nacional.

21.5 Publicación del aviso
El remate se anunciará por un edicto; en este se expresará la base, la hora, el lugar y los días de las subastas, las cuales deberán efectuarse con un intervalo de diez días hábiles. Además, se consignarán los gravámenes que afecten el bien, cuando el adjudicatario deba soportarlos y, en caso de existir prejudicialidad acreditada debidamente en el expediente respecto del bien por rematar, el edicto deberá advertir la existencia del proceso penal, sin que la omisión implique nulidad del remate.

AUCTION COSTA RICA - NUEVA LEY DE COBRO JUDICIAL


ARTÍCULO 19.- Preferencia entre embargantes

El derecho del acreedor anotante del embargo prevalecerá sobre los derechos de los acreedores reales o personales, que nazcan con posterioridad a la presentación de la anotación en el Registro. Los acreedores posteriores no podrán pretender derecho alguno sobre el bien, ni en el precio de este, con perjuicio del embargante, salvo en los casos de prioridad regulados en la legislación sustantiva.

El anotante no gozará de preferencia alguna por el solo motivo de la anotación o de la práctica del embargo en bienes no registrados frente a los acreedores personales anteriores que hagan tercería, cuando no existan bienes suficientes para cubrir los créditos.

ARTÍCULO 20.- Venta de valores o efectos negociables en bolsa

Si lo embargado son valores o efectos negociables en bolsa, se comisionará a un puesto de bolsa para que los haga efectivos. El producto de estos se depositará en la cuenta bancaria correspondiente, previo rebajo de la comisión que legalmente corresponda pagar por el servicio, de todo lo cual el puesto deberá rendir cuenta documentada y detallada.

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Tuesday, June 17, 2008

AUCTIONS COSTA RICA- REAL ESTATE


ARTÍCULO 15.- Efectos procesales de la tercería

La interposición y tramitación de una tercería no suspende el curso del procedimiento. Si es de dominio se celebrará el remate, pero su aprobación quedará sujeta a la resolución final de la tercería. Si es de mejor derecho o de distribución, el pago que pueda corresponder al tercerista se reservará y le será entregado, de prosperar su pretensión.

Los terceristas tendrán limitada su intervención en lo relacionado con el aseguramiento y la venta de bienes.

ARTÍCULO 16.- Procedimiento

Para dilucidar las tercerías se seguirá el procedimiento incidental, el que se resolverá en audiencia oral, según lo dispuesto para el proceso monitorio. En la resolución inicial se dará traslado al ejecutante, al ejecutado y a cualquier acreedor que se haya apersonado. En las tercerías de distribución, si el promovente carece de sentencia a su favor, al dictarse el fallo deberá emitirse un pronunciamiento sobre la existencia y extensión del crédito, así como el derecho de participar en el producto de la ejecución.


ARTÍCULO 17.- Efectos de la extinción del proceso sobre las tercerías de distribución

La extinción del proceso principal no implicará finalización de las tercerías de distribución en trámite. De existir solo una tercería de distribución, se considerará al tercerista como ejecutante; si hay dos o más, lo será el más antiguo. En ese supuesto, se continuará con la ejecución y se mantendrán los embargos y cualquier otra medida precautoria que se haya decretado.


CAPÍTULO III
APREMIO PATRIMONIAL ****ATENCION*******

ARTÍCULO 18.- Embargo

18.1 Decreto de embargo
Constatada la existencia de una obligación dineraria, líquida y exigible a solicitud del acreedor, se decretará embargo sobre los bienes del deudor susceptibles de esa medida. El embargo se decretará por el capital reclamado y los intereses liquidados, más un cincuenta por ciento (50%) para cubrir los intereses futuros y las costas.

18.2 Práctica del embargo
Para la práctica del embargo se designará ejecutor a quien se le fijarán sus honorarios, los cuales deberán ser pagados directamente por el interesado. Al practicarlo, el ejecutor solo tomará en cuenta los bienes legalmente embargables; levantará un acta de lo actuado, en la que consignará la hora, la fecha y el lugar. Si se trata de bienes muebles, indicará las características necesarias para identificarlos; si se trata de inmuebles, las citas de inscripción, los linderos, las obras y los cultivos que se hallen en ellos.

En el acto designará, como depositario, a la persona que las partes elijan y, a falta de convenio, a quien se encuentre en posesión de los bienes, salvo que por el abandono, el peligro de deterioro, la pérdida, la ocultación o cualquier otra circunstancia, sea conveniente depositarlos en el acreedor o en un tercero. Para el depósito de determinados bienes, se exceptúan los supuestos que señale la ley. Al designado se le advertirán las obligaciones de su cargo y se le prevendrá señalar medio para recibir notificaciones.

El embargo de sueldos, rentas, depósitos, cuentas, títulos o ingresos periódicos se comunicará mediante oficio o por medios tecnológicos; al funcionario encargado se le indicará que está en la obligación de ejecutar lo ordenado y depositar, de inmediato, las sumas o los bienes, bajo pena de desobediencia a la autoridad.

En caso de embargo de bienes o derechos registrados, el tribunal lo anotará directamente en el registro respectivo, por medios tecnológicos, y solo en caso de imposibilidad, remitirá mandamiento para que sea el Registro el que haga la anotación. El embargo se tendrá por efectuado con la anotación y afectará a los embargantes y anotantes posteriores, a quienes no será necesario notificarles. En tales supuestos, la práctica material del embargo será optativa, a juicio del ejecutante.

No será necesario practicar otros embargos sobre un bien embargado, siempre que tal medida se mantenga vigente. Para tener por practicados los posteriores, bastará comunicar el decreto de embargo al tribunal que decretó el primero. Si se trata de bienes registrados, será necesario, además, comunicar los embargos posteriores al registro respectivo.

18.3 Embargo de bienes productivos
Cuando se embarguen bienes productivos, el ejecutado podrá solicitar, al tribunal, la autorización para utilizarlos en la actividad a la que están destinados. Cuando se embargue una empresa o un grupo de empresas, o las acciones o participaciones que representen la mayoría del capital social del patrimonio común o de los bienes o derechos pertenecientes a una empresa o adscritos a su explotación, podrá constituirse una administración, según la modalidad que determine el tribunal.

18.4 Custodia de dineros producto de embargos
Cuando se obtenga dinero como producto de embargos, se procederá a su depósito inmediato.

18.5 Venta anticipada de bienes embargados
A solicitud de parte o del depositario, el tribunal podrá ordenar la venta anticipada de bienes embargados, cuando exista peligro de que estos puedan desaparecer, desmejorarse, perder su valor o sean de difícil o costosa conservación. Para tal efecto, se tomará como base el valor en plaza, de comercio o en bolsa.

18.6 Modificación, sustitución y levantamiento del embargo
El embargo puede ampliarse o reducirse, cuando haya insuficiencia o exceso de bienes embargados. La ampliación se ordenará a petición del acreedor. Para resolver sobre la reducción, se seguirá el procedimiento incidental.

Los bienes embargados no podrán ser sustituidos por otros, salvo aquiescencia del embargante.

Mediante depósito de la suma por la que se decretó, el deudor o cualquier interesado podrá evitar el embargo. Para levantar un embargo, será necesario depositar la totalidad de lo debido, en el momento de hacer la solicitud.

18.7 Levantamiento de embargo sin tercería
El tercero cuyos bienes hayan sido embargados podrá pedir el levantamiento sin promover tercería de dominio; para ello, adjuntará la documentación exigida para esta última. De la solicitud se dará traslado, por tres días, al embargante y, de seguido, el tribunal resolverá sin ulterior trámite. Si se deniega el levantamiento, el interesado podrá interponer la tercería.

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ARTÍCULO 7.- Cosa juzgada formal, garantía en ordinario para suspender y plazo

La sentencia dictada en proceso monitorio tendrá efecto de cosa juzgada formal. La presentación de un nuevo proceso no suspenderá la ejecución, salvo que se rinda una garantía suficiente, a satisfacción del tribunal, que cubra todo lo adeudado, ambas costas, los daños y perjuicios. El proceso ordinario deberá presentarse antes de que los bienes adjudicados se entreguen en remate.


CAPÍTULO II
PROCESOS DE EJECUCIÓN
SECCIÓN I
EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y PRENDARIA


ARTÍCULO 8.- Títulos

Las hipotecas comunes y de cédula, así como la prenda inscritas debidamente, constituyen títulos de ejecución para hacer efectivo el privilegio sobre lo gravado o, en su caso, sobre la suma del seguro, así como para hacer efectivas todas las garantías personales, las cuales se entenderán limitadas al saldo en descubierto. Las hipotecas y prendas que por disposición legal no requieran inscripción, tienen la misma eficacia. Para tales efectos, constituyen documentos idóneos los originales de cédulas hipotecarias y sus cupones de intereses, las certificaciones de las escrituras de las hipotecas comunes y prendas inscritas, siempre que en ellas conste que las inscripciones no están canceladas ni modificadas por otro asiento.


ARTÍCULO 9.- Demanda y resolución inicial

Con la demanda deberán presentarse los documentos en los que se funde la ejecución. Se demandará al deudor y al propietario que consintió en el gravamen sobre los bienes; de no hacerse, previa advertencia al actor para que complete la legitimación en el plazo de ocho días, se declarará la inadmisibilidad de la ejecución. Podrá demandarse a los fiadores para ejercer contra ellos su responsabilidad, en caso de existir saldo en descubierto. De oficio, en la resolución que le da curso al proceso, se ordenará la anotación de la demanda en el Registro correspondiente.


ARTÍCULO 10.- Oposición

En los procesos de ejecución hipotecaria y prendaria solo se admitirá la oposición que se funde en la falta de exigibilidad, el pago o la prescripción, sustentada en prueba documental o declaración de parte sobre hechos personales. Para dilucidar la oposición, se seguirá el procedimiento incidental, el que se resolverá en audiencia oral, según lo dispuesto para el proceso monitorio. El remate no se suspenderá, pero tampoco se aprobará mientras la oposición no sea rechazada.



ARTÍCULO 11.- Prejudicialidad

Cuando sea formulada la acusación por el Ministerio Público o se presente querella por falsedad del documento base de la ejecución hipotecaria o prendaria, el remate no se aprobará mientras no esté resuelto el proceso penal. Quedará a opción del oferente mantener o no la propuesta, cuando al efectuarse el remate no se tenga conocimiento de la existencia del proceso penal.


ARTÍCULO 12.- Desmejoramiento de la garantía, saldo en descubierto y conversión a proceso concursal

Cuando se pruebe que la garantía se ha desmejorado o se ha extinguido, podrán perseguirse otros bienes en el mismo proceso.

Ejecutadas las garantías reales, cuando sea procedente y a solicitud de parte, el tribunal establecerá el saldo en descubierto. Firme la resolución que lo disponga, los acreedores podrán perseguir otros bienes en el mismo proceso. Los acreedores de grado inferior no satisfechos podrán cobrar lo que se les adeude en el mismo expediente; para ello, se formarán legajos independientes para cada uno. Cada legajo iniciará con una resolución en la que se establezca el monto adeudado. Si se dieran los presupuestos, los acreedores no satisfechos podrán solicitar, en el mismo expediente, la declaratoria de apertura de un proceso concursal y remitir el expediente al tribunal competente para resolver lo que corresponda.

SECCIÓN II
TERCERÍAS

ARTÍCULO 13.- Clases de tercería

Las tercerías pueden ser de dominio, de mejor derecho y de distribución. Son de dominio, cuando el tercero alegue tenerlo sobre los bienes embargados; de mejor derecho, cuando se pretenda tener preferencia para el pago con el producto de ellos; y de distribución, cuando el tercero pretenda participar del producto del embargo, en forma proporcional o a prorrata, alegando tener un crédito basado en un título de fecha cierta anterior a la práctica del embargo o de la anotación, en el caso de bienes registrados.

ARTÍCULO 14.- Admisibilidad

14.1 Requisitos de la demanda
El escrito inicial deberá reunir, en lo pertinente, los requisitos previstos para los incidentes. Además, debe ser estimada. Para su admisibilidad se deberá presentar, bajo pena de rechazo de plano, lo siguiente:

a) En las tercerías de dominio o de mejor derecho sobre bienes registrables, el documento acreditativo de la inscripción o que está pendiente de ese trámite. Si se trata de bienes no registrables, el documento auténtico que justifique el derecho del tercero, de fecha anterior al embargo.
b) En las tercerías de distribución, el documento de fecha cierta, por lo menos dos meses antes del embargo, en el que conste una deuda dineraria; además, la documentación que acredite la insuficiencia patrimonial del deudor.

14.2 Oportunidad
No serán admisibles las tercerías de dominio, cuando se hayan adjudicado en firme los bienes al comprador. Tampoco, serán admisibles las de mejor derecho o distribución, cuando exista resolución firme que ordene el pago a un acreedor o a determinados acreedores.

Monday, June 16, 2008

AUCTIONS COSTA RICA- REAL ESTATE



LA NUEVA LEY DE COBRO JUDICIAL


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ARTÍCULO 5.- Procedimiento monitorio

5.1 Resolución intimatoria, oposición y efectos
Admitida la demanda, se dictará una resolución que ordene el pago de los extremos reclamados de capital, los intereses liquidados, los futuros y ambas costas. En dicho pronunciamiento se le conferirá un plazo de quince días para que cumpla o se oponga, interponiendo en ese acto las excepciones que considere procedentes. Para fundamentar la oposición, solo será procedente el ofrecimiento de prueba admisible, pertinente y útil, de conformidad con las excepciones interpuestas, en cuyo caso se suspenderán los efectos de la resolución intimatoria, salvo lo relativo a embargos.

5.2 Embargo
Si se aporta título ejecutivo, a petición de parte, se decretará embargo por el capital reclamado y los intereses liquidados, más un cincuenta por ciento (50%) adicional para cubrir intereses futuros y costas; el embargo se comunicará inmediatamente. Si el documento carece de ejecutividad, para decretar la medida cautelar deberá realizarse el depósito de garantía del embargo preventivo.

5.3 Allanamiento y falta de oposición
Si el demandado se allana a lo pretendido, no se opone dentro del plazo o la oposición es infundada, se ejecutará la resolución intimatoria, sin más trámite.

5.4 Contenido de la oposición
Solo se admitirá la oposición por el fondo que se funde en falsedad del documento, falta de exigibilidad de la obligación, pago o prescripción, sin perjuicio de las excepciones procesales que establezca la ley.

5.5 Audiencia oral
Ante oposición fundada, se señalará una audiencia oral que se regirá por las siguientes disposiciones:

a) Informe a las partes sobre el objeto del proceso y el orden en que se conocerán las cuestiones por resolver.
b) Conciliación.
c) Ratificación, aclaración, ajuste y subsanación de las proposiciones de las partes, cuando a criterio del tribunal sean oscuras, imprecisas u omisas, cuando con anterioridad se haya omitido hacerlo.
d) Contestación, por el actor, de las excepciones opuestas, ofrecimiento y presentación de contraprueba.
e) Recepción, admisión y práctica de prueba pertinente sobre alegaciones de actividad procesal defectuosa no resueltas anteriormente, vicios de procedimiento invocados en la audiencia y excepciones procesales.
f) Resolución sobre alegaciones de actividad procesal defectuosa, excepciones procesales y saneamiento.
g) Fijación del objeto del debate.
h) Admisión y práctica de pruebas.
i) Conclusiones de las partes.
j) Dictado de la sentencia.

5.6 Prejudicialidad
La existencia de un proceso penal en ningún caso dará lugar a prejudicialidad y no suspenderá el monitorio.

5.7 Sentencia y conversión a ordinario
En sentencia se determinará si se confirma o se revoca la resolución intimatoria. Cuando la sentencia sea desestimatoria, se revocará cualquier acto de ejecución o medida cautelar que se haya acordado. No obstante, el actor podrá solicitar, en el plazo de ocho días a partir de la firmeza de la sentencia desestimatoria, que el proceso se convierta en ordinario. Cuando se admita la conversión, se conservarán las medidas cautelares obtenidas, previo rendimiento de caución, y tendrá eficacia toda la prueba practicada con anterioridad.


ARTÍCULO 6.- Recurso de apelación

El recurso de apelación deberá formularse en forma oral e inmediata, cuando se interponga en audiencia; en los demás casos, se hará por escrito dentro del tercer día. Deberá fundamentarse y se rechazará de plano a quien lo omita. Procederá únicamente contra las siguientes resoluciones:

a) La que rechaza la demanda.
b) La que declare con lugar las excepciones procesales.
c) La sentencia que se pronuncia sobre la oposición.

Cuando la apelación de autos o de sentencias anticipadas se formule en la audiencia de pruebas, el procedimiento no se suspenderá, salvo que la resolución apelada le ponga fin al proceso. Si el aspecto recurrido no tiene efectos suspensivos, la apelación se tendrá como interpuesta en forma diferida y condicionada a que la parte impugne la sentencia, reitere la apelación y que esta tenga trascendencia en la resolución final, en cuyo caso, será resuelta al conocer la sentencia de segunda instancia. Si la parte que interpuso el recurso no figura como apelante de la sentencia, la apelación diferida recobrará interés y deberá ser considerada, siempre que el recurso de otra de las partes resulte admisible.
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Thursday, June 12, 2008

JUDICIAL AND BANKING AUCTIONS IN COSTA RICA. -NUENAS REGLAS-

LEY DE COBRO JUDICIAL


Artículos del 1 al 3


PROCESO MONITORIO


ARTÍCULO 1.- Procedencia y competencia

1.1 Procedencia
Mediante el proceso monitorio se tramitará el cobro de obligaciones dinerarias, líquidas y exigibles, fundadas en documentos públicos o privados, con fuerza ejecutiva o sin ella.

1.2 Competencia
Su conocimiento corresponde a los juzgados civiles especializados en el cobro de obligaciones dinerarias, sin importar la cuantía. No obstante, las obligaciones agrarias serán de conocimiento exclusivo de los juzgados agrarios, de acuerdo con los trámites previstos en esta Ley. Donde no existan juzgados especializados, será competente el juzgado respectivo, conforme a la estimación.


ARTÍCULO 2.- Documento

2.1 Documento
El documento en el que se funde un proceso monitorio dinerario deberá ser original, una copia firmada certificada cuando la ley lo autorice, o estar contenido en un soporte físico, en el que aparezca, como indubitable, quién es el deudor, mediante la firma de este o la firma a ruego con dos testigos instrumentales o cualquier otra señal equivalente.

2.2 Títulos ejecutivos
Son títulos ejecutivos, siempre que en ellos conste la existencia de una obligación dineraria, líquida y exigible, los siguientes:

a) El testimonio de una escritura pública no inscribible, debidamente expedida y autorizada, o la certificación de este testimonio.
b) La certificación de una escritura pública, debidamente inscrita en el Registro Nacional.
c) El documento privado reconocido judicialmente.
d) La confesión judicial.
e) Las certificaciones de resoluciones judiciales firmes que establezcan la obligación de pagar una suma de dinero, cuando no proceda el cobro en el mismo proceso.
f) La prenda y la hipoteca no inscritas.
g) Toda clase de documentos que, por leyes especiales, tengan fuerza ejecutiva.

ARTÍCULO 3.- Demanda

3.1 Contenido de la demanda
La demanda deberá contener, necesariamente, los nombres y las calidades de ambas partes, la exposición sucinta de los hechos, los fundamentos de derecho, la petición, las sumas reclamadas por concepto de capital e intereses, la estimación y el lugar para notificar a la parte demandada. La parte actora indicará el medio para atender futuras notificaciones; no obstante, el Consejo Superior del Poder Judicial, considerando las condiciones socioeconómicas de los usuarios y de infraestructura de las comunicaciones, podrá autorizar el señalamiento del lugar para atender notificaciones en zonas o sectores específicos del país.

3.2 Demanda defectuosa
Si la demanda no cumple los requisitos señalados en el numeral anterior, se prevendrá que se subsanen los defectos omitidos, dentro de un plazo improrrogable de cinco días. De no cumplirse en dicho plazo, la demanda se declarará inadmisible.

ARTÍCULO 4.- Audiencias orales. Disposiciones generales

4.1 Concentración de actividad
Las audiencias podrán verificarse en una o varias sesiones separadas por recesos e incluso continuarse el día siguiente como una misma unidad procesal.

4.2 Asistencia y efectos de la incomparecencia

1) Deber de asistencia
Las partes deberán comparecer a las audiencias personalmente o representadas por abogados con facultades para conciliar. En cuanto a los abogados, deberán tomarse las previsiones para que, aun por caso fortuito o fuerza mayor, asista un sustituto.


2) Inasistencia a la audiencia oral
En los procesos de audiencia única, si quien no comparece es el demandante, la demanda se tendrá por desistida y se le condenará al pago de las costas y los daños, así como de los perjuicios causados. No obstante, el proceso podrá continuarse, si alguna de las partes presentes alega interés legítimo, o cuando la naturaleza de lo debatido exija la continuación, siempre que no exista impedimento cuya superación dependa, exclusivamente, de la parte demandante. Si el proceso continúa, se practicará la prueba y se dictará la sentencia.

Si el inasistente es el demandado, el juez dictará sentencia de inmediato, salvo que sea necesario practicar la prueba ofrecida por el actor, por tratarse de hechos no susceptibles de ser probados por confesión o que las pretensiones se refieran a cuestiones de orden público o derechos indisponibles.

Si a la audiencia única no comparece ninguna de las partes, el proceso se tendrá por desistido, sin condenatoria alguna.

3) Inasistencia del juez
Si por inasistencia del juez no puede celebrarse una audiencia, de inmediato se fijará la hora y fecha para la celebración de esta, dentro de los diez días siguientes.



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